“我咨詢(xún)過(guò)銀行的朋友，房貸利率基本沒(méi)什么變化。所以，我還是打算再看看，現(xiàn)在樓市不像原來(lái)那么‘火’了，想換的大戶(hù)型基本都有比較大的議價(jià)空間，應(yīng)該能省點(diǎn)錢(qián)?！睂?duì)于10月8日開(kāi)始執(zhí)行的住房貸款利率新政，計(jì)劃改善住房條件的北京居民王女士顯得很淡定。

與此同時(shí)，在采訪(fǎng)了多位房產(chǎn)中介員工和看房客戶(hù)后，《金融時(shí)報(bào)》記者發(fā)現(xiàn)，“金九銀十”對(duì)購(gòu)房欲望激發(fā)的失效，也從買(mǎi)方那里得到印證?！拔覀円蚕蚩蛻?hù)說(shuō)過(guò)房貸利率國(guó)慶節(jié)后要變。不過(guò)，和前些年樓市出新政不一樣，現(xiàn)在的政策變化很難左右客戶(hù)的想法。不管是一手房還是二手房，節(jié)后看房的客戶(hù)都不太多，看房的客戶(hù)中誠(chéng)心想買(mǎi)的也少，國(guó)慶節(jié)我們比較清閑?！?北京市豐臺(tái)區(qū)某中介經(jīng)理的這番表述很具代表性。

上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《中國(guó)LPR房貸利率報(bào)告》顯示，10月，其所統(tǒng)計(jì)的4個(gè)一線(xiàn)城市及7個(gè)二線(xiàn)城市的首套房及二套房房貸利率均出現(xiàn)微漲。專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，在“房住不炒”格局下，房貸利率“換錨”不會(huì)改變樓市調(diào)控收緊的大方向，樓市仍將保持平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)。

# # 各地新政執(zhí)行差異顯現(xiàn)

“現(xiàn)在的房貸利率低，而理財(cái)投資收益率又不高，我和身邊的很多朋友都有買(mǎi)房的想法了?！痹谏虾９ぷ鞯男±钫f(shuō)。

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有些出乎意料的是，10月8日后，上海地區(qū)部分銀行執(zhí)行的首套房房貸利率仍然低于新政要求的4.85%的下限標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，上海地區(qū)的中行、農(nóng)行、交行、華夏銀行等7家銀行首套房房貸利率水平為4.65%，即LPR減20個(gè)基點(diǎn)，比原來(lái)基準(zhǔn)利率的9.5折還低了0.005%；工行、郵儲(chǔ)銀行、招行等11家銀行首套房房貸利率水平為4.85%。郵儲(chǔ)銀行則表示對(duì)于其優(yōu)質(zhì)客戶(hù)有折扣空間。

10月8日后，新政執(zhí)行的差異開(kāi)始顯現(xiàn)。據(jù)上述機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，在一線(xiàn)城市中，北京和深圳地區(qū)調(diào)整后的房貸利率水平都符合新規(guī)要求，北京地區(qū)絕大多數(shù)銀行加點(diǎn)后的房貸利率實(shí)際水平比較一致，首套為5.40%，比原來(lái)高1個(gè)基點(diǎn)；二套為5.90%，比之前高2個(gè)基點(diǎn)。深圳地區(qū)大多數(shù)銀行的二套房貸利率水平和上海一樣，按照全國(guó)最低下限利率水平5.45%執(zhí)行，比之前高6個(gè)基點(diǎn)；首套房貸利率水平為5.15%，即5年期LPR加30個(gè)基點(diǎn)，比之前高0.5個(gè)基點(diǎn)。

此外，北京、上海和深圳地區(qū)除了極個(gè)別銀行外，全部執(zhí)行新定價(jià)方式，而廣州地區(qū)則只有不到半數(shù)的銀行開(kāi)始執(zhí)行房貸利率新政。事實(shí)上，當(dāng)前4個(gè)一線(xiàn)城市的房貸利率水平也符合當(dāng)?shù)刈》拷鹑谑袌?chǎng)近期變化情況，“因城施策”的樓市格局在此次房貸利率“換錨”中也有所體現(xiàn)。

而與一線(xiàn)城市相比，在二線(xiàn)城市中，天津、青島、無(wú)錫、廈門(mén)、石家莊、鄭州等城市的絕大多數(shù)銀行已經(jīng)開(kāi)始按照LPR方式來(lái)報(bào)價(jià)。不過(guò)，報(bào)價(jià)的規(guī)范程度和利率加點(diǎn)仍需要進(jìn)一步完善。

“雖然前期有一個(gè)多月的過(guò)渡期，但目前一線(xiàn)城市尚未部署完畢，二三線(xiàn)城市則可能在利率調(diào)整和報(bào)價(jià)口徑等方面需要更長(zhǎng)的過(guò)渡時(shí)間?！?融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬(wàn)賦表示。

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與當(dāng)前房貸利率新政出現(xiàn)的差異相似的是，消費(fèi)者對(duì)于此次新政的認(rèn)識(shí)也出現(xiàn)了分化?！艾F(xiàn)在大多數(shù)有購(gòu)房意向的客戶(hù)都很精明。一是過(guò)去動(dòng)輒隔天漲幾十萬(wàn)元成交、排隊(duì)看房等現(xiàn)象基本消失；二是這幾個(gè)月政策變化也沒(méi)讓樓市像過(guò)去一樣跟著‘火’起來(lái)，消費(fèi)者自己心里也有數(shù)。所以，像這次的房貸利率變化，我們也是如實(shí)向客戶(hù)講解。再和客戶(hù)說(shuō)買(mǎi)房投資，客戶(hù)也不會(huì)買(mǎi)賬?！币晃恢薪閱T工表示。

# 銀行房貸利率“換錨”部署緊鑼密鼓

“個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)LPR切換事關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展，招行結(jié)合各地方‘因城施策’管理要求，進(jìn)行個(gè)人住房貸款的LPR定價(jià)落地，并根據(jù)各地房地產(chǎn)調(diào)控的導(dǎo)向安排制定差異化的房貸利率政策，整體保持轉(zhuǎn)換前后利率定價(jià)平穩(wěn)切換?！闭行杏嘘P(guān)負(fù)責(zé)人表示。

從LPR利率轉(zhuǎn)換方案確定、系統(tǒng)改造、貸款合同準(zhǔn)備、客戶(hù)宣傳服務(wù)等方面到分行培訓(xùn)及推廣安排，9月，在緊鑼密鼓的14天內(nèi)，招行順利完成了新受理房屋貸款參照LPR為基準(zhǔn)利率進(jìn)行投放。

國(guó)慶節(jié)前，在融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市533家銀行分（支）行中，僅有不到十分之一的銀行分支機(jī)構(gòu)提前試行房貸LPR新基準(zhǔn)。其中，招行鋪開(kāi)試點(diǎn)城市最多，除北京、上海、廣州、深圳外，還在寧波、杭州、天津等另外10個(gè)二線(xiàn)城市開(kāi)始試點(diǎn)；工行、農(nóng)行、郵儲(chǔ)銀行也在部分二線(xiàn)城市提前嘗試按照LPR方式進(jìn)行報(bào)價(jià)，但在一線(xiàn)城市表現(xiàn)比較謹(jǐn)慎，沒(méi)有提前試點(diǎn)；民生銀行則全國(guó)按照4.90%的舊政策執(zhí)行。

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“即使沒(méi)有提前試點(diǎn)，533家銀行房貸利率低于新規(guī)下限的數(shù)量也已經(jīng)有所減少。9月底，首套房貸利率水平低于4.85%的銀行減少至14家；二套房貸利率水平低于5.45%的銀行減少至81家?！?李萬(wàn)賦說(shuō)。

隨著新政在節(jié)后的正式實(shí)施，各家銀行為推進(jìn)相關(guān)工作的展開(kāi)進(jìn)行了更為細(xì)致的部署?！皬漠?dāng)前情況來(lái)看，利率基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后實(shí)際執(zhí)行利率水平與原基準(zhǔn)利率定價(jià)方式下基本相同。工行制定了客戶(hù)問(wèn)答題庫(kù)，做好政策宣傳、解釋和咨詢(xún)服務(wù)?！?工行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該行按照差別化住房信貸政策引導(dǎo)分行合理確定各期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加點(diǎn)下限。

建行表示，切實(shí)做好業(yè)務(wù)實(shí)施細(xì)則制定、借款合同修訂、系統(tǒng)改造升級(jí)、員工培訓(xùn)及政策宣傳、解釋和咨詢(xún)服務(wù)，相關(guān)工作平穩(wěn)有序進(jìn)行。

# 房貸利率穩(wěn)中有漲趨勢(shì)不變

從融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，房貸利率穩(wěn)中有漲的趨勢(shì)并未發(fā)生變化。9月，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.51%，環(huán)比上漲4個(gè)基點(diǎn)，相當(dāng)于相應(yīng)期限LPR水平加了66個(gè)基點(diǎn)；二套房貸款平均利率為5.83%，環(huán)比上漲5個(gè)基點(diǎn)，相當(dāng)于加點(diǎn)98個(gè)基點(diǎn)，全國(guó)房貸利率已經(jīng)實(shí)現(xiàn)4個(gè)月連漲。

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綜合來(lái)看，各重點(diǎn)城市在采用LPR方式進(jìn)行報(bào)價(jià)后，多數(shù)銀行房貸利率水平與之前相比保持一致或略有上漲。相比首套房貸款利率2個(gè)基點(diǎn)以?xún)?nèi)的增長(zhǎng)區(qū)間，二套房貸款利率的漲幅稍大一些，最高為6個(gè)基點(diǎn)。

“未來(lái)，在信貸額度緊張和嚴(yán)控房?jī)r(jià)背景下，房貸利率上行趨勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)。而隨著LPR房貸利率新政逐漸鋪開(kāi)，之前面臨新政上漲壓力但尚未調(diào)整的銀行可能會(huì)在短期內(nèi)有新動(dòng)作，也會(huì)進(jìn)一步帶來(lái)所在城市房貸水平的進(jìn)一步上漲?！?李萬(wàn)賦表示。

“目前來(lái)看，各地房貸利率水平基本平穩(wěn)，出現(xiàn)明顯波動(dòng)的不多，大部分銀行依然正常放款，利率微調(diào)。從一二線(xiàn)城市看，目前利率水平相比2019年二季度雖有輕微波動(dòng)，但80%以上城市依然維持在過(guò)去兩年的最低利率水平?！?中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在“房住不炒”格局下，市場(chǎng)平穩(wěn)是主流，房貸利率波動(dòng)不會(huì)大。